Waarom niet gewoon slopen?

Het Risico van Vernietiging als Blessing in Disguise

Bij de vernietiging van een gebouw is de dader altijd te vinden onder het drietal natuurgeweld, machthebbers en eigenaars.

Als aardbevingen, orkanen, bosbranden en overstromingen huizen en hun omgeving vernietigen gebeurt dat in principe zonder onderscheid naar de achtergronden van de bewoners. Rijk en arm worden slachtoffer als de natuurkrachten aan het werk gaan. De dikte van iemands portemonnee maakt letterlijk geen bliksem uit. Het enige dat van invloed is op de kansen voor het slachtofferschap, is de keuze van de bouwlocatie. Bouwgrond in hoger gelegen gebied is minder vatbaar voor overstromingen. In vlak land treedt minder snel een aardverschuiving op dan op een steile helling. De kans op een ramp is afhankelijk van diverse factoren en verschilt per locatie. Locaties in risicogebieden zijn goedkoper dan in veilig gebied en slum is daarom vaak te vinden in laaggelegen moerasland zoals in Dharavi of op gevaarlijk steile hellingen zoals de favelas in Rio de Janeiro.

Machthebbers kunnen besluiten dat een gebouw moet verdwijnen. Machthebbers zijn in een formele samenleving de bestuurders van de stad. Huiseigenaars worden beschermd door de wet en kunnen de sloop van hun huis tegenhouden. Als zij tenminste ook formeel eigenaar zijn. Een illegaal gebouwd huis van een illegale bewoner maakt weinig kans tegen de wil van een formele machthebber. Deze onzekerheid wordt aangeduid met het begrip risico van vernietiging, dat door deskundigen op het gebied van armoedebestrijding vaak wordt gebruikt. Mensen die om welke reden dan ook geen deel kunnen uitmaken van de formele economie of niet kunnen toetreden tot de geformaliseerde samenleving, staan met hun moeizaam opgebouwde bestaan doorlopend bloot aan het risico van vernietiging.

Waar de overheid zwak georganiseerd is duiken andere machthebbers op. Bijvoorbeeld invloedrijke zakenmensen of industriëlen en in het slechtste geval de maffia. Tussen de twee lagen van de formele machthebbers en deze informele machthebbers bevinden zich ook nog andere niveaus zoals corrupte ambtenaren. Zij vormen het duistere gebied van formele machthebbers die vanuit de informele macht bijgestuurd worden. Langs deze weg van corruptie wordt door illegalen uiteindelijk toch gewoon geld betaald voor het gebruik van grond en nutsvoorzieningen. In ruil daarvoor lopen zij minder risico van vernietiging. De grenzen tussen formeel en informeel, legaal en illegaal, sublegaal en exralegaal zijn heel diffuus. In het hoofdstuk ‘Powertoni’ in zijn boek Maximum City 1 beschrijft Suketu Mehta onnavolgbaar hoe het spel van krachten en machten in Mumbai tot een willekeur aan sloopacties in de slums leidt.

De derde potentieel vernietigende factor voor een gebouw is de eigenaar zelf. Als die besluit dat vervanging beter is dan aanpassing, is het lot van het oude gebouw bezegeld en wordt de slopershamer tevoorschijn gehaald. Vervanging (slopen en opnieuw beginnen) is economisch als de investering in het oude gebouw helemaal is afgeschreven. Hierbij is er een belangrijk verschil tussen de formele en de informele samenleving. Het redeneren in termen van investeren en afschrijven is alleen van toepassing in de formele samenleving. In de formele economie kunnen door eigendomsrechten en kadastrale administraties garanties gegeven worden over het voortbestaan van vastgoed dat in onderpand gegeven kan worden voor kredieten. In de informele samenleving is door het risico van vernietiging geen afschrijvingstermijn te hanteren. Als morgen de bulldozer kan komen is een afschrijvingstermijn van 20 jaar immers onzinnig. Een termijn van een dag zou relevanter zijn. Hiermee wordt ook de verlammende werking op kredietverstrekking duidelijk. Als niet te garanderen valt dat een gebouw lang genoeg blijft staan om voldoende geld te genereren en het krediet terug te betalen, is de kans op een krediet verkeken. Een hypotheek met het vastgoed als onderpand is helemaal ondenkbaar. Het risico van vernietiging beperkt op deze manier de mogelijkheid om grote investeringen te doen en sloop van een onhandig gebouw mogelijk te maken. In de informele economie is aanpassen van een gebouw daarom de meest gangbare ontwikkeling.

Paradoxaal genoeg zorgt het risico van vernietiging er dus voor dat er in een slum weinig gesloopt wordt.

1. Suketu Mehta, Maximum City, Bombay Lost and Found, Random House 2004.